“집 있으면 못 받는다?”… 2026 기초연금 재산 기준, 공시가 환산 직접 계산
“아파트 있으면 기초연금 못 받는다”고 들으셨나요? 직접 계산해보면 꼭 그렇지 않습니다.
2026년 기초연금 선정기준액은 단독가구 월 247만원입니다. 아파트 공시가격을 소득으로 환산해도 이 기준액 아래면 수급 대상이 됩니다.
핵심은 공시가격 전체를 소득으로 보지 않는다는 점입니다. 지역별 기본재산액을 먼저 공제하고, 남은 금액에 연 4%를 곱한 뒤 12로 나눕니다. 서울 4억짜리 아파트도 실제 환산 소득은 생각보다 낮게 나옵니다.
이 글에서는 공식을 단계별로 풀고, 실제 사례 숫자로 직접 계산해 보여드립니다.
2026 기초연금 재산 기준, 핵심 3가지 먼저 확인
기초연금 재산 심사는 재산을 ‘월 소득’으로 환산해 다른 소득과 합산합니다. 재산이 있다고 바로 탈락하는 구조가 아닙니다.
2026년 기준으로 꼭 알아야 할 3가지를 먼저 정리합니다.
첫째, 아파트는 시세가 아닌 공시가격으로 산정합니다.
실거래가나 KB 시세가 아닙니다. 국토부가 매년 발표하는 공동주택 공시가격 기준입니다. 공시가격은 시세보다 낮기 때문에 환산 소득도 그만큼 줄어듭니다.
둘째, 지역별 기본재산액을 먼저 공제합니다.
대도시 1억3,500만원, 중소도시 8,500만원, 농어촌 7,250만원을 재산에서 뺀 뒤 계산합니다. 이 공제액이 12년째 동결되어 있다 보니, 모르고 신청을 포기하는 분들이 많습니다.
셋째, 2026년 선정기준액은 단독 247만원, 부부 395만2,000원입니다.
소득인정액(근로소득 + 재산 환산 소득 합산)이 이 금액 이하면 기초연금을 받을 수 있습니다. 2025년보다 단독 기준 19만원(+8.3%) 올랐습니다.
이 3가지를 이해하면 아래 계산 사례가 훨씬 쉽게 읽힙니다.
기초연금 재산 소득환산 공식 완전 해설
공식부터 보고 시작합니다.
재산의 월 소득환산액
= {(일반재산 – 기본재산액) + (금융재산 – 2,000만원) – 부채} × 연 4% ÷ 12개월
각 항목을 하나씩 풀어봅니다.
일반재산이란 주택·토지·건물·임차보증금 등을 말합니다. 여기서 지역별 기본재산액을 공제합니다.
금융재산은 예금·적금·주식·채권 등 금융기관에 있는 자산입니다. 가구 단위로 2,000만원을 일괄 공제합니다. 2,000만원 이하라면 금융재산 항목은 0으로 처리됩니다.
부채는 금융기관 대출, 임대보증금 등을 빼줍니다. 부채가 많을수록 환산 소득이 줄어듭니다.
연 4% ÷ 12개월이 환산율입니다. 재산 1억 원당 월 33만3,333원으로 환산된다고 보면 됩니다.
계산 순서를 정리하면 이렇습니다.
- 1단계: 공시가격 확인 (공동주택 공시가격 알리미 검색)
- 2단계: 거주 지역 기본재산액 확인 (대도시·중소도시·농어촌)
- 3단계: 금융재산에서 2,000만원 공제
- 4단계: 부채 차감
- 5단계: 합산 후 × 4% ÷ 12
이제 실제 숫자로 계산해봅니다.
서울 4억 아파트 실제 계산 사례 (대도시 기준)
저는 실제로 부모님 기초연금 신청을 준비하면서 이 계산을 직접 해봤습니다. 처음에는 ‘아파트 있으면 당연히 못 받겠지’라고 생각했는데, 숫자를 넣어보니 전혀 달랐습니다.
아래 예시는 서울 거주, 아파트 공시가격 4억 원, 금융재산 3,000만원, 부채 없음인 단독가구를 가정합니다.
1단계 일반재산 환산
공시가격 4억원 – 대도시 기본재산액 1억3,500만원 = 2억6,500만원
2단계 금융재산 환산
금융재산 3,000만원 – 공제 2,000만원 = 1,000만원
3단계 합산 후 환산
(2억6,500만원 + 1,000만원 – 0) × 4% ÷ 12
= 2억7,500만원 × 0.04 ÷ 12
= 1,100만원 ÷ 12
= 월 약 91만6,000원
4단계 소득인정액 계산
근로소득이나 연금소득이 없다고 가정하면 소득인정액은 약 91만6,000원입니다.
2026년 단독가구 선정기준액 247만원보다 낮으므로 수급 대상입니다.
서울 아파트 공시가격 4억 원이어도 다른 소득이 크게 없다면 기초연금을 받을 수 있습니다. 공시가격이 7억 원 수준이 되어야 재산 환산 소득만으로 247만원에 근접합니다.
물론 근로소득, 국민연금 등 다른 소득이 있으면 합산해야 하므로, 최종 판단은 복지로 모의계산으로 확인하는 것이 정확합니다.
지역별 기준 차이와 2026년 달라진 자동차 기준
같은 아파트라도 어느 지역에 사느냐에 따라 기본재산액 공제가 달라집니다. 이 차이가 수급 여부를 가르기도 합니다.
지역별 기본재산액 공제 (2026년)
- 대도시 (특별시·광역시·인구 100만 이상 특례시): 1억3,500만원
- 중소도시 (도의 시): 8,500만원
- 농어촌 (도의 군): 7,250만원
예를 들어 공시가격 2억 원 주택이라면, 서울 거주자는 일반재산 환산 기준이 6,500만원이지만, 중소도시 거주자는 1억1,500만원으로 더 높게 잡힙니다. 중소도시·농어촌 거주자일수록 재산 환산 소득이 더 높게 나오는 구조입니다.
이 기본재산액은 12년째 동결 중입니다. 집값과 공시가격은 올랐는데 공제액이 그대로이니, 수도권보다 지방 수급 예정자에게 불리하게 작용할 수 있습니다.
2026년 자동차 기준 중요 변경
올해부터 자동차 기준이 바뀌었습니다. 기존에는 배기량 3,000cc 이상이면 고급자동차로 분류해 재산가액 전액을 소득으로 환산했습니다. 2026년부터는 배기량 기준이 폐지되고 차량가액 4,000만원 이상 + 차령 10년 미만 기준으로 전환됩니다.
3,000cc 이상이어도 차량가액이 4,000만원 미만이라면 고급자동차로 보지 않습니다. 반대로 2,000cc 이하라도 신차 가격이 4,000만원 이상이고 차령이 10년 미만이면 고급자동차로 분류됩니다.
부모님 명의 차량이 있다면 현재 중고차 시세를 확인해 기준 해당 여부를 체크해 두는 것이 좋습니다.
재산 소득환산과 함께 근로소득 공제 방식도 알아두면 전체 그림이 완성됩니다.
근로소득 공제와 소득인정액 최종 합산
기초연금 소득인정액은 재산 환산 소득 하나만 보는 게 아닙니다. 근로소득, 사업소득, 공적이전소득(국민연금 등)을 모두 더한 값입니다.
제가 부모님 상황을 정리하면서 가장 헷갈렸던 부분이 바로 근로소득 공제였습니다.
2026년 근로소득 공제 방식
월 근로소득에서 116만원을 먼저 공제하고, 남은 금액의 70%만 소득평가액으로 반영합니다.
예를 들어 월 200만원 근로소득이 있다면,
(200만원 – 116만원) × 70% = 84만원 × 70% = 약 58만8,000원이 소득평가액이 됩니다.
재산 환산 소득과 근로소득 평가액을 합산한 값이 선정기준액(단독 247만원, 부부 395만2,000원) 이하이면 기초연금을 받을 수 있습니다.
국민연금 수령 중이라면 수령액도 소득에 포함됩니다. 국민연금과 기초연금을 동시에 받으면 감액이 적용될 수 있습니다. 이 부분은 기초연금과 노령연금 차이에서 자세히 다뤘습니다.
부부가 모두 기초연금을 받는 경우에는 각각 20% 감액이 적용됩니다. 부부 합산 수령액과 선정기준액 계산법은 기초연금 부부 수령액 정리 글에 정리되어 있습니다.
자가진단 방법과 신청 전 체크리스트
계산 공식을 알았다면 이제 직접 수치를 넣어봐야 합니다. 복지로(bokjiro.go.kr) 모의계산 서비스에서 1분 내로 자가진단이 가능합니다.
저는 부모님 대신 복지로 모의계산을 3번 해봤는데, 공시가격을 어디서 찾는지 몰라서 처음에 시간이 걸렸습니다. 아래 순서대로 준비하면 빠릅니다.
신청 전 체크리스트
- 공동주택 공시가격 확인 → ‘공동주택 공시가격 알리미’ 사이트에서 주소 검색
- 금융재산 합계 → 예금·적금·주식 잔액 합산 (2,000만원 공제 후 계산)
- 금융기관 대출 잔액 → 부채로 차감 가능
- 차량 보유 시 → 현재 중고차 시세 확인, 4,000만원·10년 기준 체크
- 근로소득 또는 국민연금 수령 여부 → 월 수령액 확인
이 수치를 모두 갖추고 복지로 모의계산에 입력하면 예상 소득인정액과 수급 가능성을 바로 확인할 수 있습니다. 모의계산 결과가 수급 가능으로 나오면 주민센터 또는 국민연금공단 지사에 방문해 정식 신청합니다.
만 65세 생일이 속한 달 1개월 전부터 신청 가능합니다. 신청일을 놓치면 소급 지급이 안 되므로 생일 달 전월에 미리 방문하는 것이 좋습니다.
※ 이 글은 정책 안내 목적으로 작성되었으며, 최종 수급 자격은 담당 기관의 실제 심사 결과에 따릅니다. 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있으니 반드시 복지로 모의계산 또는 주민센터 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공시가격과 시세의 차이가 크면 얼마나 유리한가요?
공시가격은 통상 시세의 60~80% 수준입니다. 시세 5억 원 아파트라면 공시가격이 3억~4억 원 수준으로 잡힐 수 있습니다. 재산 소득환산은 공시가격 기준이므로, 시세가 높아도 공시가격이 낮으면 환산 소득도 낮아집니다. 다만 공시가격은 매년 변동하므로 신청 연도 기준 공시가격을 확인해야 합니다.
Q2. 자녀 명의 재산은 부모 기초연금 심사에 반영되나요?
기초연금은 기초생활수급자와 달리 부양의무자 기준이 없습니다. 자녀 재산은 원칙적으로 반영되지 않습니다. 수급자 본인(및 배우자)의 재산과 소득만을 기준으로 소득인정액을 산정합니다. 단, 본인 명의로 된 재산이 자녀에게 증여된 경우에는 일정 기간 재산 변동 심사가 이루어질 수 있습니다.
Q3. 전세보증금도 재산에 포함되나요?
네, 포함됩니다. 전세·월세로 거주하는 경우 임차보증금이 일반재산으로 산정됩니다. 반대로 본인 소유 주택을 전세로 준 경우에는 공시가격과 임대보증금 중 높은 금액이 재산가액으로 반영됩니다. 전월세 거주자도 기본재산액 공제는 동일하게 적용됩니다.
지금 바로 확인해보세요
계산 공식과 사례를 읽으셨다면, 이제 부모님 실제 수치를 넣어보는 차례입니다.
- 공동주택 공시가격 알리미에서 공시가격 먼저 확인
- 복지로 모의계산으로 소득인정액 1분 자가진단
- 수급 가능 판정 시 → 만 65세 생일 전월부터 주민센터 방문 신청
기초연금을 신청했는데 통장 잔고 때문에 떨어질까 걱정된다면 기초연금 금융재산 공제 계산 후기도 함께 읽어보세요. 2,000만원 공제가 어떻게 적용되는지 실사례로 정리되어 있습니다.
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